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2025.3.24塗装とサイン
先日、幾つかのサンプルの中から外壁の塗装色の選定をしました。
外壁という事もあり、室内で完結させるのではなく実際に外へ出て日光の光で色味の確認をしています。
ブラウン数色を何度も見比べ、より物件のイメージに近い色を選定します。
同物件ですが、サイン検討の様子です。
実際の天井の高さに合わせてサインの見え方を確認していきます。
照明で照らし合わせる際に、どの距離感だと綺麗に見えるのか実寸で図りながら調整しました。
竣工はもう少し先になりますが、楽しみです。
株式会社インターデザイン
古川
◎大阪オフィス
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2025.3.3家主の会主催 外リノセミナー+見学会
3月1日(土)に外リノ見学会 in 東京を開催しました。
ご参加いただいた皆様、ありがとうございました。
今回は家主の会主催者様のご依頼で会員の皆様限定で見学会を開催いたしました。
最近では家主の会や管理会社様・施工会社様からも会員・自社のお客様向けの
外リノ見学会のご希望をいただくことも増えてきました。
家主仲間や、自分の所属する家主の会向けに外リノの見学会やセミナーを開催してほしいという
方は是非お気軽にお問い合わせください。
初めのセミナーではインターデザインの取組み、大手デベロッパー様の分譲マンションデザイン、
個人オーナー様のリノベーションデザインについてご説明。
分譲マンションで得た知識をリノベーションにも活かし、それがどれだけの効果を生んでいるのか。
空室改善、賃料アップ、売却による差益、工事費差額…
やはり金額面や数値に対して敏感に反応されており、セミナー後の質疑も多く、
積極的に弊社やデザインについて関心を持たれていた様子がうかがえました。
その後は実際に物件を見学。
先月見学した新築物件も含んでいましたが、今回はテーマを絞らず
物件規模、新築、デザインコンセプト、デザイン箇所、ハイ＆ローコスト、
といった幅広いジャンルでの物件選定で見学しました。
見学物件①-1 (新築)ファレール笹塚Ⅰ
渋谷区 2018年竣工 大和ハウスの設計施工で建築 RC造 5階建
間取り：1DK～1LDK （30㎡～43㎡）単身、一部ファミリー向け 17戸
家賃：12万～18万
周辺相場：１DKで12万、１LDKで16万程度 ※稀に22万ぐらいの高級物件もあり ※2025年2月調べ
見学物件①-2 (新築)ファレール笹塚Ⅱ
渋谷区 2023年竣工 外リノ新築 RC造 6階建
間取り：2LDK～3LDK （56㎡～67㎡）ファミリー向け 16戸
家賃：26万5千～28万5千
周辺相場：2LDKで21万～25万、3LDKで24万～27万程度 ※2025年2月調べ
デザインのポイントは、ただ高い材料を使うだけでなく、化粧モールやアイアン。
照明、グラフィックにオリジナリティを持たせることで、周囲の建物と差別化を図っています。
純粋な建物の品質で周辺物件に対して競争力を持たせました。
(前回物件共通のため以下省略)
見学物件② クロムハイツ
新宿区 1992年竣工 2023年外リノ 築33年 RC造 6階建
間取り：1K （22㎡）単身向け 14戸
家賃：7万5千
周辺相場：6万5千 ※2025年2月調べ
こちらの物件は分かりやすく個性化を図ったデザインとしています。
所有オーナー様より、各室内は全くリノベーションしていないそうですが、
インパクト性やコアなデザインに刺さる入居者が多くいることで、
今では1.5万円も家賃アップできているとお聞きしております。
過去、退去から入居までの期間が長く困っていたそうですが、
今では入居までが早く、案内期間の短縮にも繋がっているそうです。
ぱっと見で印象を大きく与えることができるのも外リノの良いところです。
見学物件③ Ken’ｓ目白
新宿区 1991年竣工 2020年外リノ 築34年 RC造 3階建
間取り：1K ～3DK（25㎡～53㎡）単身、一部ファミリー向け 8戸
家賃：－
周辺相場：1Kで6万8千～8万、3DKで19万 ※2025年2月調べ
こちらはご夫婦で所有している物件で、見た目も古臭く、今回の大規模改修に合わせて
リノベーションしたいとのことでご依頼をいただきました。
女性の入居を増やしたいとのことで、エレガントな装飾にホワイトのカラーリングでデザイン。
結果的に8戸中6戸が女性入居者となり、思惑とおりの結果となり大変喜んでいただけました。
切文字サインもご相談いただきまして、
見学会に参加した一部のオーナー様はご自身でサインを頼まないといけないケースがあるとのことで、
金額面や設置までの過程でお悩みが多かった印象です。
弊社では実績もたくさんあり、メーカーとのやり取りもさせていただいております。
デザインから配置、サイズ、色、形状。
実際のサイズに印刷して設置高さなどの検討後、施工会社様にはデータと
配置の位置の考え方を記載した指示書をお送りするのでサイン工事はしたことがない…という施工会社様でも
デザイン通り施工していただくことが可能です。事前にイメージをオーナー様にも共有するため
思っていたのと違ったなというトラブルを解消できます。
見学後は皆様と懇親会に参加。
見学会では話しきれなかった内容や、現状の物件で困っていることや、深ぼった話など
ざっくばらんにお話しできた良い機会に。
今回の会員の皆様は、すでに物件購入に動いている方がほとんどで、
デザイン面、金額面においても常に質問が多く意識の高い方々が多くみられた印象でした。
今回見学会のお誘いをいただいたオーナー様も、過去に2物件、現在工事中の3物件を
インターデザインにご依頼いただいております。
弊社のデザインを良く思っていただいての見学会だと思うと大変嬉しく思います。
今回ご参加のオーナー様もデザインの重要性を知っていただき、
今後取得されていく物件に対しお力添えできればと思います。
株式会社インターデザイン
鳴瀬
◎大阪オフィス
〒541-0054大阪市中央区南本町2-2-2 明治屋南本町ビル
PHONE 06(6271)5566・FAX 06(6271)5577
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2025.2.18マンションオーナーはここが気になる？
東京新築見学会の報告。
「新築でもハウスメーカーでも依頼できるんですか？」
こんなご質問が度々ございます。
私たちがご提案させていただいております『外リノ』は、外観のリノベーションの略称でもありますが、
新築時にデザインをご提案することも可能です。それはハウスメーカーであっても例外ではありません。
今回はそんな新築時にデザインをご提案した物件を不動産オーナーの皆様と見学しました。
いつものリノベーション物件ではなく新築物件のみです。
昨今の中古マンション高騰事情等も相まって、新築での投資にご興味を持たれている皆様に来ていただけました。
見学物件① 葛西新築
江戸川区 2024年竣工 パナソニックホームズの設計施工で建築 鉄骨造 3階建
間取り：1LDK～2LDK （40.5㎡～58.8㎡）単身、一部ファミリー向け 9戸
家賃：13万～19万
周辺相場：1LDKで10万～14万、2LDKで14万～20万程度 ※2025年2月調べ
デザインのポイントは、エントランスが奥まっているので、エントランスまでの導入のデザインを前面道路まで延長させるようにしました。
その部分に伴った外構も含めて大きな面積でリッチに見せ、昼間だけでなく夜間の内見も意識して外構のライティングレイアウトを行ないました。
パナソニックホームズさんの基本レイアウトでは、宅配ボックスが狭い風除室に見え方をあまり考慮せずに配置していたので、デザインによる処理で自然に隠し、狭くてもリッチに見せるよう検討しました。
ライティングが映える夜景も、下記ギャラリーよりご覧ください。
外リノ新築を行った結果として、
少し周辺相場より高額に設定でき、竣工後即満室で運用が開始できたそうです。
夜の内見で決まった方も居たようで、デザインの効果を発揮できたかと思います。
見学物件②-1 笹塚新築Ⅰ
渋谷区 2018年竣工 大和ハウスの設計施工で建築 RC造 5階建
間取り：1DK～1LDK （30㎡～43㎡）単身、一部ファミリー向け 17戸
家賃：12万～18万
周辺相場：１DKで12万、１LDKで16万程度 ※稀に22万ぐらいの高級物件もあり ※2025年2月調べ
見学物件②-2 笹塚新築Ⅱ
渋谷区 2023年竣工 外リノ新築 RC造 6階建
間取り：2LDK～3LDK （56㎡～67㎡）ファミリー向け 16戸
家賃：26万5千～28万5千
周辺相場：2LDKで21万～25万、3LDKで24万～27万程度 ※2025年2月調べ
デザインのポイントは、ただ高い材料を使うだけでなく、化粧モールやアイアン。照明、グラフィックにオリジナリティを持たせることで、周囲の建物と差別化を図っています。純粋な建物の品質で周辺物件に対して競争力を持たせました。
外壁のタイルから装飾までディテールにこだわった2棟が並ぶ街並みは壮観です。
是非下記ギャラリーをご覧ください。
外リノ新築を行った結果として、新築時周辺相場より高い家賃が取れ、高額物件を取り扱うサイトで集客できているそうです。
笹塚新築Ⅰは現在築７年ですが、新築の価格帯で集客できているので、順調に稼働できているようです。
新築ブランドが無くなった後、新規が決まらず家賃を下げる事例をたくさん見てきたので、デザインの効果が発揮できているようで良かったです。
見学物件③ 目黒新築
目黒区 2020年竣工 地場の設計と工務店オーナー様の分離発注で建築 SRC造 3階建
間取り：1LDK（29㎡～30㎡） 6戸
家賃：12万9千～13万2千
周辺相場：12万～15万程度
デザインのポイントは、建物全体のカラーリングを整え、必要最小限で最大効果が得られる部分にペイントとサインを集中させたことです。
『目に留まる外観で集客と事業性を高めながら、目黒らしいアート性の高いデザインにしたい。』というオーナー様の意思を実現するために、ペイントアートでコストを抑えました。何度も弊社を利用していただいているオーナー様ですので、費用対効果を重視したデザインにメリットを感じて頂いていると思います。
結果として、大手デベロッパーの物件に負けない集客力をもたせられ、投資の出口としてもスムーズに売却できました。
以上が見学した物件のおさらい内容になります。
皆様事業スキームや規模が様々なので、いずれかの物件が多少なりとも参考になればと思います。
普段ギャラリーで物件を見てくださっている方も実物は新鮮なようで、写真では分からないデザインのこだわり部分に感心して頂けてた様子。
今回ご都合が合わなかった方も、次回開催の見学会に是非ご参加ください。
改めて皆様からのご質問等もたくさんあり、新築での投資への関心が高まっている事を強く実感いたしました。初の新築のみの見学会でしたが、有意義な時間が過ごせたと思います。
見学会の中でのQ&Aをこちらでも紹介したいと思います。
Q. エントランスのインパクトが重要な理由は？
Ａ. 新築、リノベーションにかかわらず、エントランスは集合住宅の“顔”になります。専用部のスペック以外ではやはり建物の外観が決め手の大きな要因となっています。しかし建築全体にコストをかけることで収益性を圧迫することは避けたい。そこでワンポイントに限られた原資を集中させる、エントランスデザインが有効になります。アプローチの演出で建築全体の印象を作り出すエントランスリノベーションは、外リノの多くで採用する効率的なビルト手法です。
Q. 新築も古くなると新しい新築に負けてしまう。
A. どのような建物も1年経てば新築と呼べません。くわえて住設など設備の類は日々新しく更新してゆきます。そのため経年に左右されない個性的、魅力的な建築、空間を作りやすいのは、建設時が最も適していて、無駄なコストを抑えやすいタイミングでもあります。せっかくの新築工事、目指すのはNEW ONEではなくONLY ONEです。
Q. ハウスメーカーのデザインを修正するのならなぜはじめから設計をしないの？
Ａ. 事業者の中に、ハウスメーカーの信用性、安心感を唱える方は少なくありません。反面、画一化された商品規格や、周辺での同一商品競合を懸念するお声もよく耳にします。そのような場合、よりハウスメーカーの商品の特性を活かし、効果的なカスタムで周辺市場へ圧倒的な競争力を持たせることで、安定化と個性化という両立が可能になります。
またすでにハウスメーカーと契約、発注をしているというご相談にもご対応しています。
Q. 新築工事のコスト抑制と、リノベ費用の捻出方法は？
Ａ. すでに決まった建設パッケージの場合、そう大きくコストダウンを図る方法は考えにくいものですが、同一レベルでの仕様変更や色彩調整で見た目を劇的に変えることは難しくありません。またサイン計画や照明計画など、限定的な追加工事で、集客につなげるためのデザイン品質を向上させる効率の良い手法をお勧めします。
Q. マンション経営を理解してデザインと設計ができる会社を探すことが難しい。
Ａ. 外リノが実際お受けする新築見直しのケースでは、不動産会社様、工務店様、大手ハウスメーカー様による設計施工パッケージが多くなっています。その場合工事利益に主眼を置いて計画されているパターンが多く、郵便受けやオートロックなど、共用部がおざなりになっていることが少なくありません。発注者は図面段階では気づかず、引渡しではあとの祭りということになります。床面積を追求し、表面上の収益率を上げた計画では致し方ないのかもしれませんが、それらをカバーするため、外リノでは外観とともに共用部の充実度でも非常に高いご評価を頂いています。
Q. 外リノ新築時の流れを教えていただきたい
A. すでに計画、あるいはこれから計画される新築マンションに新しいアイデア、デザインをご提供します。事業主様とのデザイン契約後、設計事務所様、工務店様とのデザイン、工程調整やデザインに係るコスト管理も併せて行います。 鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造かかわらず、お手元にある図面をお持ちいただき、状況に応じたご対応を心掛けています。
株式会社インターデザイン
駒居
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2025.1.30竣工撮影 / 民泊外観リノベーション
大阪市西成区に竣工撮影へ。
今回の物件はコスト感を意識した取組でした。
工事概要としては大きく3点。
・単色でのファサードの塗装
・バルコニーを木のルーバーで目隠し
・サイン、照明の取付け
外国旅行者も多く宿泊する本物件です。
どれだけ日本の下町らしい建築物の特徴を維持するかという点が今後のセールスポイントになりますので、
モダンな要素兼日本らしい要素を木ルーバーで表現し、慎重にデザインを行いました。
突出し看板は、施工業者様の選定でオリジナルで製作するより安価な既製品としました。
弊社過去事例で使用しているものとはまた異なる風合いですが、本物件によく合うものになりました。
詳しくはギャラリーにて公開していますので是非、ご覧ください ↓
内装も事業主様が素晴らしいリノベーションを施しているので、ギャラリーと共に下記の事業主様HPもご覧ください。
株式会社インターデザイン
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2024.12.12～関東分譲マンション見学会 2024～
2023年4月に投稿した『～関東分譲マンション見学会～』ブログから1年半。
あれから新たに竣工を迎えた大型分譲マンションの見学に訪れました。
今回は大和地所レジデンス様の物件で、創業30周年記念大型プロジェクトの物件も兼ねた見学会でとても見ごたえがありました。
弊社では「外リノ」と称して賃貸マンション等の外観リノベーションを日々行っていますが、
元々は分譲マンションのデザイン会社をメインとした会社として発足しています。
今では二足の草鞋として経営しお互いの良い部分を継承しながら進歩してきています。
今回のブログはこのような大型分譲マンションのデザインも行っているところを外リノの
お客様にも知っていただけたらと思いますので、今回見学した3物件をご紹介させていただきます。
(少々長くなります…)
【①ヴェレーナグラン菊名の杜】
まず初めは横浜市の菊名にある物件。
こちらは30周年プロジェクトとの一つに当たる大型物件。
下層のベージュと上層のブラック、ボーダーによる水平ラインが綺麗に出ています。
ぱっと見では高さがないので大型物件には見えませんが、
土地を広く使いその中に複数の棟が配置されています。
傾斜地に建設しているため、棟ごとに階層も異なり目線から見える水平ラインも魅力的です。
反対側のサブエントランス面。
マリオンの出幅も効いていてはっきりとした陰影が出ています。
エントランスにはアルミの装飾パネルを使用。
外部との透け感、抜け感が綺麗です。
エントランスから集会室。載せたい写真がたくさん…
こちらの照明は既製品ではなく位置から特注で作っています。
外円から上下に漏れる光が綺麗です。
せっかくの機会なので部屋内も見学。
メゾネットの部屋は開放的で光も良く入ってきます。
額に切り取られた窓から見える景色も贅沢。
【②ヴェレーナシティ鎌倉深沢】
横浜からモノレールに乗り継ぎ鎌倉まで。
この辺りはインターデザインがデザインした分譲マンションがいくつも建つエリア。
電車に乗りながらも見学できるのは見ものです。
パースと比較しながら撮影。
ほとんど変更もなくパースとおり再現されているのが分かります。
こちらの物件は30周年記念プロジェクトではありませんが、スケール感は菊名に劣らず威厳も感じさせます。
妻面窓の上下ボーダーいっぱいのハイサッシ、コーナー部のボーダーまわしも綺麗です。
エントランスもパースとおりですが、両脇の石がより重厚感のある入口へとグレードアップしています。
エントランスを抜け階段を下りてラウンジへ。
開放感のある吹き抜け部分はラウンジとワークスペースに繋がります。
床のヘリンボーンは天然木で造作の木と色味を合わせるため、メーカーにて調色していただきました。
何とも贅沢な空間…
こちらは本物の暖炉に見えますが、ミスト暖炉と呼ばれ下から出る水蒸気に光を当て炎の揺らぎを再現した製品。
実際に手で触れても熱くなく、空間の演出に効果をもたらしてくれます。
こちらも住戸内を見学。
共用廊下や一部住戸内からは富士山も見えます。
エントランスをまっすぐ抜け、駐輪場の横にあるこちらの外構エリア。
存在感のある大きさの石に季節を感じる木々。そこに開かれた通路には趣を感じます。
自転車を止めるシーン、帰宅し外廊下を歩いているシーンでも目に入り、
入居者にとってもこういった特別な空間は入居の決め手になっているかもしれません。
【③ヴェレーナグラン北赤羽 マスタープレイス＆マナープレイス】
最後はこちらの物件。
物件規模が桁違いのため画角に入りきりません…
こちらももう一つの30周年記念プロジェクト物件であり、この北赤羽に肩を並べ併設しています。
以前、隣駅の赤羽にもツインの分譲マンションをデザインしています。
規模感も同じくらいですのでこの地域だけでもとても見ごたえがあります。
マリオンが最上階の梁を超えて上まで伸びているデザイン。綺麗です。
また本物件は荒川沿いに面しており、土手沿いから見える造形もまた迫力があります。
こちらは内一棟のエントランスファサード。
内側のバルコニーを巻き込み、各所に配置したガラスに抜け感の差を感じます。
エントランス正面にはRの本石。
奥へ進むとミラーの壁面に垂直に流れるライン照明。
この日は点いていませんでしたがスタイリッシュな都会感を思わせます。
ラウンジの壁一面には特注のアルミ装飾パネル。
そしてこちらがもう一棟のエントランスアプローチ。
こちらはまだ工事が残っているので、これから植栽も増えエントランスもより豪華になる予定です。
なのでその中の一部だけをご紹介します。
エントランス入ってすぐのこの空間。通常のマンションとは規模感が桁違いで高級ホテルのよう。
真ん中にある丸い空間はなんと、、
特大のオリーブの木が植えられています。
このラウンジを通る人々、ワークスペースにキッズルームなど、
あらゆるシチュエーションの中で見守られるように佇む。
ここに住む人々に追っても癒しのスペースになるのではと。
いかがでしたでしょうか。
盛りだくさんにご紹介しましたがまだ足りない、そんな気がしています。
外リノのお客様にも、今後弊社の分譲マンションで培ったデザイン力や経験を活かしていけたらなと思っております。
このブログを見て少しでもご興味いただけましたら是非インターデザインまでご連絡ください。
株式会社インターデザイン
鳴瀬
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2024.10.2外リノ新築も続々と
以前、他物件でリノベーションのご依頼をいただいたオーナー様より、
この度新築のデザインをご依頼いただきその物件がついに竣工いたしました。
見上げも綺麗です。
今回はスタイリッシュなカラーリングでまとめ上げました。
本物件はオーナー様よりハウスメーカーで選ばており、最近では弊社でもよくご依頼いただきます。
ハウスメーカーでは仕様もあるため外壁材の貼り分け位置が決まっていたり、
外壁材の上から塗装ができない(保証が外れるため)があるため、デザイン面では少し制約もありますが、
その分その範囲内でどうやるかが腕の見せ所となります。
アプローチ部分も照明による誘導が綺麗です。
日が沈むとエントランスのダウンライトも点灯し、より明暗のコントラストがついたアプローチに。
共用部はこのアールのついた壁が特徴的。
風除室から廊下へのなめらかな誘導は、宅配ボックスの目隠しとしても働いており、
デザイン的にも視覚的にも効果的なデザインに。
本物件は竣工までにほとんどの入居が確定しており満室に近い状態。
デザイン部分でお力添えできているのではと実感しています。
他の写真はぜひギャラリーから。
新築のご依頼も最近ではたくさんいただいております。
まわりと差をつけたいならぜひインターデザインへ。
株式会社インターデザイン
鳴瀬
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2024.7.4夜のポテンシャル
愛知県小牧市の外リノ物件がついに竣工。
検査含めて初めての私一人で対応させていただいた思い入れのある物件もこれで最後。
小牧市はモダンで先進的なデザインの建築がいくつかあり、
市役所や図書館もそのうちのひとつ。
↑小牧市役所
↑小牧図書館
そんな地域に続くデザインを今回のコンセプトに取り入れた経緯があります。
こういった地域性を考えるのもデザインの面白いところ。
そして出来上がったデザインがこちら。
シンプルなカラーリングにグリーンの差し色が良いアクセントに。
シルバーの横ルーバーもエントランスをスタイリッシュに魅せてくれます。
物件名の『MACHILUS HOUSE』の由来は、小牧市の市の木がタブノキで、
オーナー様からのご希望でこちらの物件名となりました。
個人的にもこの名称気に入っています。
ここにもこっそり「M」「H」を入れています。
実はここも個人的にお気に入りポイント。
そして本命はここから。
夜になるとルーバー先端のL字のライン照明がひときわ目立ちます。
まわりには街灯も少なく遠くからでも他の物件と差別化できるデザインに。
中から漏れる照明で奥の階数表記サインも良い感じに。
オーナー様も喜んでいただき感無量です。
もうすぐギャラリーも上がりますので乞うご期待。
株式会社インターデザイン
鳴瀬
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2024.6.11照明のコツは「スカラップ！？」
照明用語で「スカラップ」という言葉はご存知でしょうか。
私もこの呼び方については、つい先日知ったのですが
検索では
直訳では帆立貝(scallop)のこと。
照明用語では、スポットライトやダウンライト等で壁面に近接配置した場合に見える、
帆立の貝殻のような光のエッジのことを指します。
なんのことかというと、この物件の左側 白い壁面に見えている光の陰影や
この物件の右側の壁面に見えているこのような光の事を指します。
最初の物件の工事前はと言うと廊下中央に蛍光灯が埋め込まれています。
こちらの物件の工事前もダウンライトですが同様に通路中央に均一に配置されています。
事例を挙げ始めると きりがないのですが外リノをご依頼いただく築古物件の多くが効率的に明るさを確保する為、
空間の真ん中に最小限の器具を設置している事がほとんどです。
昔は器具本体のサイズも大きく。現在のような意匠照明なかったのが要因ですが、
空間全体がぼやっと照らされた空間は「暗い」印象の建物になってしまいます。
現在でもスカラップを出さないのが美しいという考え方もありますが
外リノではあえて照明を壁側に寄せて設置することで
光の陰影をデザイン上の演出に利用しています。
サインや見せたい整った壁に向け光を落とす一方で、
火災報知器やPS、MBなど見せたくないものには
極力光を当てずに照明のメリハリをつけています。
このように照明計画の際は、実質的な照度よりも視覚的な照度を確保することがデザインのポイントです。
照明やり替えの際や、新築の照明計画の際には是非この「スカラップ」を上手く取り入れてみてはいかがでしょうか。
藤本
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